관리지역 아닌....저렴한임야에...

관리지역아닌 "농림지역 농지" 에 집을 짓는 방법                                   농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 『농지법』에 의한 농업진흥지역 또는 『산지관리법』에 의한 보전산지 등으로서 농업이나 임업의 진흥과 산림의 보전·육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다.<출처:서울시>   농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각 『농지법』, 『산지관리법』,『초지법』 등에 의해 추가적인 행위제한을 받게 된다. 가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지이용행위를 할 수 없도록 되어 있다.   위에서 살펴보았듯이 농림지역은 농지법과 산지관리법의 개별법에 의하여 별도의 행위제한을 받도록 되어 있으며 농지법에서 농림지역은 농업진흥지역과 농업진흥지역외로 크게 나뉘어 지며 농업진흥지역외의 지역은 특별한 행위규제가 없기 때문에 국토이용계획원에서도 일반적으로 표시되지 않습니다.   여기서 농업진흥지역은 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나뉘어 집니다         1. 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하여야 하는 아래에 해당하는 지역으로서 농림수산식품부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역 (가) 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행 중인 지역으로서 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역 (나) ‘가’에 해당하는 지역 외의 지역으로서 농업용으로 이용하고 있는 토지가 집단화되어 있는 지역       농업진흥구역은 농업의 진흥을 목적으로 대규모로 집단화된 경지정리된 전/답을 뜻합니다. 이런 이유로 각종 개발행위가 어려운곳이 바로 농업진흥구역이며 농업진흥구역에서의 행위제한을 알아보겠습니다.       (1) 농업진흥구역 안에서의 행위제한   가) 원칙적 허용행위 - 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배, 고정식온실․ 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치, 농막 및 간이퇴비장 설치, 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행 나) 예외적 허용행위 ㉠ 농수산물(농산물․임산물․축산물․수산물을 말함)의 가공․처리시설의 설치 및     농수산업(농업․임업․축산업 수산업을 말함) 관련 시험․연구시설의 설치 ㉡ 어린이놀이터․마을회관 등 농업인의 공동생활에 필요한 편의시설 및 이용시설의 설치 ㉢ 농업인주택 이나 기타 대통령령이 정하는 농업용시설 또는 축산업용 시설의 설치 ㉣ 국방․군사시설의 설치 ㉤ 하천, 제방 기타 이에 준하는 국토보존시설의 설치 ㉥ 문화재의 보수․복원․이전 또는 매장문화재의 발굴, 비석이나 기념탑 그 밖에 이와 비슷한 공작물의 설치 ㉦ 도로․철도․전기공급설비 그 밖에 대통령령이 정하는 공공시설의 설치 ㉧ 지하자원 개발을 위한 탐사 또는 지하광물 채광과 광석의 선별 및 적치를 위한 장소로 사용하는 행위 ㉨ 농어촌소득원의 개발 등 농어촌발전에 필요한 시설 여기서 특이한점은 바로 농업인주택이 가능하다는 점입니다.       그럼 과연 농업인 주택이 무엇인지 알아볼까요? 농업인 주택을 지으려면 먼저 농업인이 되어야 하기에 먼저 농업인의 정의에 대해서 알아볼까요?.   농업인 : 농업에 종사하는자로서 다음 각호에 해당하는자   1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는자 2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실, 버섯재배사, 비닐하우스, 그 밖의 농업생산시설에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는자 3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1천수 또는 꿀벌 10군이상을 사육하거나 1년중 120일 이상 축산업에 종사하는자 4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인자   농업인이 되려면 위의 네가지 조건중 어느 하나만 충족하면 됩니다. 또한 이렇게 농업인이 되었다고 농업인 주택을 지을수 있는것은 아니고 아래와같은 조건이 충족되어야합니다.   농업인 주택은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다. 다만, 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농어업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외한다)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로 본다. <개정 2010.9.20, 2012.7.10>   1. 농업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것 가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대 나. 해당 세대원의 노동력의2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대 2. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것 3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)·구(도농복합형태의 시의 구에있어서는 동지역에 한한다)·읍·면(이하 "시·구·읍·면"이라 한다) 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것 뭔 법이 이리도 복잡한지.... 주말주택의 경우 대부분이 도시민들이 주말을 이용한 체험영놈등을 위한 주택이므로 도시민이 농업인으로 인정받기는 극히 어려운것이 현실입니다.   이렇듯 농업진흥구역내에서는 농업인이외에는 건축등의 행위가 극도로 규제된다고 이해하고 있으면 쉽습니다. 다음으로 농업보호구역에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.     2. 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역   (2) 농업보호구역 안에서의 행위제한 농지법령상 농업보호구역 안에서의 농업인의 소득증대와 생활여건 개선을 위한 토지이용행위로서 설치할 수 있는 시설에 해당하는 것 ㉠ 농업진흥구역 안에서 허용되는 행위는 모두 농업보호구역 안에서도 허용됨 ㉡ 부지가 20,000㎡ 미만인 농어촌정비법에 의한 관광농원사업으로 설치하는 시설 ㉢ 부지가 3,000㎡ 미만인 농어촌정비법에 의한 주말농원사업으로 설치하는 시설 ㉣ 부지가 1,000㎡ 미만인 단독주택 ㉤ 부지가 1,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중 슈퍼마켓과 일용품(식품․잡화․의류․완구․서적․건축자재․의약품류 등) 소매점, 의원․치과의원․한의원․침술원․접골원 및 조산소, 탁구장 및 체육도장, 동사무소․경찰관파출소․소방서․우체국․전신전화국․방송국․보건소․공공도서관․지역의료보험조합, 마을회관․마을공동작업소․마을공동구판장 ㉥ 부지가 1,000㎡ 미만인 제2종 근린생활시설 중 기원, 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것, 테니스장․체력단련장․에어로빅장․볼링장․당구장․실내낚시터, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 게임제공업소, 멀티미디어문화컨텐츠설비 제공업소, 복합유통․제공업소(음반․비디오물 및 게임물에 관한 법률 규정에 의한 시설), 사진관․표구점․학원(자동차학원 및 무도학원 제외)․장의사․동물병원․독서실․총포판매소 기타 이와 유사한 것 (일반음식점과 골프연습장은 제외) ㉦ 부지가 3,000㎡ 미만인 제1종 근린생활시설 중 변전소․양수장․정수장․대피소․공중화장실     위에서 살펴보았듯이 농업보호구역내에서 단독주택이 가능한것을 알수 있으며 단독주택이라도 다가구/다세대/연립주택은 불가능합니다.   즉, 결과적으로 농림지역중에서 농업진흥구역이외의 지역에서는 도시민의 주말주택용도가 가능하다는것을 알수 있습니다. 토지이용계획원을 발급받았을때 특별히 농업진흥구역이라고 명기되어 있지 않는한 도시민의 주말주택은 가능하다고 보아도 큰 문제가 없습니다. 농업진흥구역의경우는 웬만하면 투자를 피해야하며 불가피할경우 개발권역에들어가는지 면밀히따져보고 신중히 생각하셔야합니다. 저렴한 임야에 주택을 짓는 다양한 방법                                                              임야의 경우는 농림지역, 즉 보전산지(공익용·임업용)에 대해서만 ‘산지전용허가’라고 하며 관리지역내의 임야, 즉 준보전산지에 대해서는 ‘산림형질변경허가’라고 한다.  물론 보전산지의 전용도 넓은 의미에서는 형질변경이라는 점에서 같다.  하지만 행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.  이는 다음과 같다.  준보전산지 만이 형질변경 가능하다 우선 농업이나 임업에 종사하지 않는 도시민의 보전산지 전용신청은 불가능하다. 이는 농지의 경우와 동일하다.  즉, 농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던, 또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던, 논·밭·임야 여부에 관계없이 외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능함을 뜻한다.  따라서 도시민이 전원주택을 지을 수 있는 임야는 관리지역 내에 있는 준보전산지 밖에 없다. 준보전산지는 농지전용허가 시와 마찬가지로 소유권이전등기가 되어있지 않은 상태에서도 현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질변경허가를 받아 전원주택을 지을 수 있다.  이때 소유권이전 절차는 농지전용허가의 경우와 같다.  즉, 토지매매계약을 체결한 다음 땅값의 상당부분을 미리 지불하고 지주로부터 토지사용승낙서를 받아 산림형질변경허가를 받아내면 이후 토지거래허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능해진다.  상기의 방법으로 전원주택을 지을 경우 비용 대비 효율성을 도모할 수 있는 잇점도 있다.  다시 말해 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이 농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 것이다.  따라서 가능한 경우 산림형질변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다.  산림형질변경허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며, 허가받은 날로부터 3개월 안에 사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.  사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박하다.  따라서 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 끝내고 지목을 대지로 변경 완료하여야 한다.  임야는 농지의 형질변경허가와는 달리 형질변경허가를 받은 후 권리승계가 가능하며, 산림형질변경 도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가지위를 승계할 수 있다.  또 농지의 경우에는 전용허가를 받은 후 8년 이내에는 다른 용도로의 변경이 금지되지만,  임야의 경우에는 제한기간이 5년이다. 따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로 산림형질변경 허가를 받았더라도 이후에 마음이 바뀔 경우 팬션, 까페 등으로 비교적 자유롭게 용도변경 할 수 있다.  농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가 농지법·산지관리법 등 관련법에 따르면 농업인에게 주어지는 혜택은 많다.  농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한 어떤 곳에서건  집을 지을 수 있다. 즉 보전산지 내에서도 산지전용허가를 통해 주택을 지을 수 있다.  물론 보전산지 중 보안림,채종림,시험림,천연보호림 등의 공익용 보전산지의 경우에는 농업인이라도 전용이 허가되지 않지만, 실제 이런 땅은 깊은 산속에나 있어 이곳에 주택을 짓는 경우는 현실적으로 드물다.   그러면 농지법상의 농업인 조건은 무엇인가.  1,000㎡(303평) 이상의 농지를 경작하면서 농·임·축산업 수입이 전체 가족 연간 총수입액의 1/2을 초과하거나 전체 가족 노동력의 1/2 이상으로 농·임·축산업을 영위하는 세대를 일컷는다. 여기서 생각해야 하는 것이 바로 농업인으로 인정받을 수 있는 최소 경작면적이다.  농업인으로 인정받으려면 최소 경작면적이 303평 이상이 되어야 하는데, 여기에 더해 농업인주택으로 건축허가를 받으려면 집터, 다시 말해 대지로 전용할 땅을 제외하고도 303평 이상 농사를 짓고 있어야 한다는 것이다. 이를 잘 못 이해할 경우 농림지역 내의 농업진흥지역이나 보전산지에서의 농업인주택(전원주택)을 짓지 못할 수도 있으니 주의해야 한다. 약 20평의 농가주택도 짓고 조그마한 텃밭도 일구고자 농업진흥지역 내의 농지 300평을 구입한 경우를 예로 들어 보자.  이 경우 20평의 농가주택을 지으려면 100평의 땅을 대지로 전용해야 한다 (건폐율이 20%인 경우).  그러면 남은 땅 200평에 농사를 지어야 하는데, 이 경우 최소 요건인 303평에 못미처 농업인 요건을 충족시키지 못하게 되어 결과적으로 농가주택을 지을 수 없게 된다.  임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우  농업진흥지역 내에서 농가주택을 짓는 경우와 마찬가지로 부지 총면적 660㎡(200평) 한도 안에서 전용이 허용된다.  따라서 가장 싼 땅값의 하나인 보전산지에서 전용허가를 받아 집을 지을 경우  높은 투자수익도 기대할 수 있는데, 이는 농업인만이 갖는 혜택의 하나이다.  대체산림자원조성비가 부과된다 관리지역 내의 땅을 사서 전원주택을 지을 경우 임야가 농지보다 유리한 점은 다음과 같다. 우선 땅값이 농지에 비해 싸므로 그만큼 경제적인 부담도 적다. 그리고 대개 마을이나 논밭이 있는 산 중턱에 자리하고 있기 때문에 전망이나 주변경관이 뛰어나다. 예비 건축주님! 공부를 하셔야 부실공사없는 집짓기가 됩니다. 사전에 공부나 준비없이 공사진행중에 미심쩍은 점이 발견되면 그때서 검색하고 공부를 합니다. 공부를 하는순간 아는것이 병이되는 경우가 발생합니다. 건축정석 시방서대로 공사하는 업자는 거의 없거든요.건축주가 아는많큼 업자와 갈등이 생깁니다. 건축주님! 집짓기전에 핵심만 공부하세요!다음카페 도담채주택 전문카페 오셔서  "건축주 이것만 알아도 부실공사는 없다"최소3번만 읽으면 부실공사 없읍니다. 건축주 이것만 알아도 부실공사 없다⇒ http://cafe.daum.net/jhjmj061 무엇보다 절차면에서도 농지보다 덜 까다롭다. 전용허가 시 농지는 소재지의 읍·면 농지관리위원회의 심사를 받은 다음 관할 시·군의 허가를 받아야 하지만, 임야의 경우에는 관할 시·군의 허가를 받기만 하면 되기 때문이다.  보전산지든 준보전산지든 관계없이 임야를 형질변경할 경우 대체산림자원조성비가 부과되는데, 이는 준보전산지 2,033원/㎡, 보전산지 2,642원/㎡(2008년 기준)으로 농지에 부과되는 농지전용 부담금에 비해 저렴하다.  하지만 전원주택을 지을 경우 다른 부분에서 비용이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다.  경사지를 평탄하게 만드는 평탄작업이나 축대나 옹벽의 축성작업 등이 그것인데,  이 역시 무시할 수 없으므로 이점을 충분히 고려한 후 땅을 매입해야 한다. 1. 임야 종류의 선택 약초 재배는  보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.  또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다. *임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다. (공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함) 2. 산지전용 신고/허가 요건  재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다 - 산채 및 야생화 재배시  산지전용 신고 대상 : 농림어업인이  평균경사도 30도 미만이고 면적이 3천평 미만인 산지에서 재배할 때  산지전용 허가 대상 : 경사도나 부지 면적이 신고 요건보다 넘는 경우  - 관상수 재배  산지전용 신고 대상 : 농림어업인이  평균경사도 30도 미만이고 1만평 미만인 산지에서 재배할 때  (단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨)  산지전용 허가 대상 : 신고 조건에 맞지 않는 경우 3. 주택과 농막 건축 약초전문재배 임업인은 자기소유 임업용 산지에 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.  또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와  농막을 각각 지을 수 있다. 약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다. 4. 전문 재배에 대한 국가 지원  국가가 인정한 일부 임산물 등에 대하여 특정지역에 따라, 임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산가공지원이 있다.  [표] 임산물소득원의 지원대상품목(제6조 제1항 관련) 수실류: 밤, 감, 잣, 호도, 대추, 은행, 도토리, 개암, 머루, 다래 버섯류: 표고, 송이, 목이, 석이 산나물류: 더덕, 고사리, 도라지, 취나물, 두릅, 원추리, 죽순 약초류: 삼지구엽초, 청출/백출, 애엽, 시호, 작약, 천마, 장뇌, 결명초  수엽류: 은행잎, 솔잎, 두충잎, 떡갈잎, 멍개잎  약용류: 오미자, 오갈피, 산수유, 구기자, 두충  수목부산물류: 수액, 수피, 수지, 나무뿌리, 나무순  관상산림식물류: 야생화, 자생란, 조경수, 분재, 잔디  토막상식: 임야의 용도는 무궁 무진하다. 하여튼 산의 높이와 기후에 따라 경작할 수 있는 약초의 종류는 무궁 무진하다. 임야를 사서 약초재재를 하고자 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가? 도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지의 임야는 약초를 심고  관리하는데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성(효율성)이 떨어질 수 있다. 약초의 재배는 보전산지중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다. 임업용산지에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다. 보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다. 공익용산지는 본래부터 도로, 군사,상수원, 백두대간 보호등  오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다. 따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다. 임야구입시 체크포인트  1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?  2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?  3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?  4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?  5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?  6. 진입도로 확보가 가능한가?  <임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>  1. 형질변경(산림훼손허가) 절차  임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정->  산림훼손허가신청-> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 ->  산림훼손허가-> 건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전   2. 구비서류  - 산림형질변경 허가신청서 1부  - 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부  - 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부  - 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부 보전임지 임야의 경우  -농업진흥지역 농지와 같은 자격요건  -전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평,  창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용 준보전임지 임야  -임야형질변경  -논/밭의 전용과정과 동일.  단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만, 임야의 경우는  시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.  -허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수  -임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능  -대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외  해당 지치체마다 조례로 요건을 강화 하거나 완화한 경우가 많으므로 꼭 사전에 확인하여야 한다.